建ぺい率や容積率という単語は、建築の仕事をしていたり、不動産を買うか悩んでいたりする人であれば一度は聞いたことがあるでしょう。特に、土地を買って住宅を建てる予定の人であれば、知っておいたほうが良い基礎知識です。
建ぺい率と容積率は、建物の高さや大きさを制限するものであり、地域ごとに割合が異なっています。今は家を建てる予定がない人でも、自宅の周辺にはどのような建物の規定があるのかを知っておくことは大切です。
この記事では、建ぺい率と容積率の意味や計算の仕方について紹介していきます。
建ぺい率や容積率の説明
建ぺい率とは、敷地の広さと建築物の大きさの割合を表します。自宅の土地にどれくらい広い建築物が建てられるかの値を表す単位が建ぺい率です。
容積率は敷地の広さに対する床面積の割合を表します。延べ床面積とは、建物のすべてのフロアの床面積を合わせた合計のことです。建ぺい率が平らな広さを表す単位であるのに対して、容積率は３Dの建築物に対する割合を表します。
建ぺい率と容積率は土地や目的によって違う
建ぺい率や容積率の値が高いほど、敷地に対する建築物の面積が増えます。太陽光や風が入る位置、防災の観点から考えて、建築を制約しなければならないこともあり、建築基準法によってそれぞれの上限が決められています。
用途地域とは計画的な街づくりをするために、建築できる建物の用途や建築の制約を決めたルールのことを指します。もし誰もが自由に建築を始めたら、生活面で問題が生じる可能性があります。
そのため、用途地域を決めることで住みやすい街を守っています。
建ぺい率と容積率によって建築物が異なる
建ぺい率の上限は、30パーセントから80パーセントの間で決められています。建築物が制限される防火地域など、一定の要件を満たす土地では決められた建ぺい率を緩和することになり、制約がなくなることもあります。
容積率に関しても同様に、50パーセントから1300パーセントの間で決められますが、建物の前の道路の幅が12メートルに達しないときには、道路幅×0.4、または道路幅×0.6で計算した値と、決められた容積率のうちどちらか小さいほうの値を適用します。
建ぺい率50パーセント、容積率100パーセントの敷地では、通常は2階建ての家しか建てられません。さらに建ぺい率30パーセント、容積率60パーセントの場合には、それなりに広い敷地を用意しなければ、大きな家は建てられないことになります。
もし3階建ての家を建てる予定があるのならば、容積率を150パーセントにする必要があります。また、マンションであれば、容積率が大きいほど高い建築ができるようになります。
もし商業地域などで建ぺい率80パーセント、容積率800パーセントの土地があれば、計算上は10階建ての建築ができることになり、空地が広くなればそれ以上の建築をできるかもしれません。
建築の制約は建ぺい率や容積率だけではない
建築できる建物の大きさや高さの制約は、建ぺい率と容積率だけではありません。道路や、土地、向きによる高さの制約や、日の光を遮らないようにする日影規制、また自治体によって内容が違う高度地区なども決められています。
こうした高さの制限と、建ぺい率や容積率の制約が合わさって、建築できる建物の大きさが決まります。そのため、決められた建ぺい率や容積率を限度いっぱいまで使用できない場合も少なくありません。
定められた制限によって、建物の上側が斜めになったり、最上階の天井が低くなったりすることもあります。一方で、大きな敷地で十分な空地が保たれていれば、高さへの規制は緩くなり、土地によってはタワーマンションなどが建てられる場合もあります。
建ぺい率や容積率を計算されない方法について
建ぺい率や容積率が制約されることによって、建物の設計が大きく変わります。もとは3階建てのお洒落なマイホームを建てる予定だったのに、容積率の制約で2階建てしかできない場合もでしょう。
しかし、実は建ぺい率や容積率を計算するときには、計算するうえでの面積を少なくできる技があります。このテクニックを使えば、建築できる面積に余裕を持たせ設計の幅が広がるので、参考にしてください。
地下室を設ける
建ぺい率と容積率を割り出すときには、地下室を設けることがテクニックのひとつです。
例えば100平方メートル敷地に対して、建ぺい率が50パーセントで容積率が100パーセントに指定されている場合、建物の1階と2階の床の広さがどちらも50平方メートルであれば、建ぺい率は50パーセント、容積率は100パーセントになります。
この土地にはもう建物を建てられないはずですが、地下室を設けることで、建物全体の3分の1までなら容積率の計算に入れなくても良いという緩和処置が受けられます。
もし延べ床面積が100平方メートルの建物であれば、全体の3分の1以下である30平方メートルの地下室までなら、問題ないことになります。
計算の結果最大50平方メートルの地下室が作れることになるので、役に立つテクニックといえるでしょう。なお地下室の容積率の緩和について、適用するための具体的な条件については設計の段階で、建築業者と相談すると良いでしょう。
バルコニーやベランダを取り付ける
バルコニーやベランダなど、建物の外から突き出した範囲は、突き出した部分が1メートル以内であれば、建築面積には含まれません。同じように、出窓も建築面積に含まなくて良いので、部屋を広くするのにおすすめの方法です。
しかし出窓を取り付けるときは、床から出窓の下端まで30センチ以上の高さがあることや、外壁から50センチ以上突き出ていないこと、出窓の2分の1以上が窓であることが条件とされているので注意が必要です。
ロフトや屋根裏の収納スペースを活用する
ロフトや屋根裏のスペースは、ロフトがある階の床の広さに対して2分の1までの大きさであれば、建築面積に含まれません。ロフトを取り付ければ、小さなスペースを活用しやすくなります。
しかしロフトがある階の床の広さに対して2分の1までを超過してしまうと、ロフトや屋根裏とは見なされなくなるので注意しましょう。